부동산 투자 문제

시가 4억원짜리 3층 건물이 있습니다. 1층에는 18평짜리 가게 두 개가 있고, 이층에는 36평짜리 학원이 있습니다. 3층에는 투룸 2개가 있습니다. 각각의 예상 보증금과 월세는 아래와 같습니다.

101: 보증금 2000만월 월세 40만원

102: 보증금 500만원 월세 55만원

201: 보증금 2000만원 월세 40만원

301: 보증금 500만원 월세 35만원

302: 보증금 500만원 월세 35만원

=================================

보증금 합계 5500만원 

월세 합계 205만원

현금 보유액 5000만원

건물담보융자 가능액 3억원(연 이자율 7.2%)

부동산 중개료, 화재보험, 취득.등록세 등 제 부대비용(1회성): 2000만원

연간 재산세 및 소득세: 100만원 이내

 

문제1: 위 부동산은 투자가치가 있는가? 3년간 월 단위로 순현가를 계산해 보자.(할인률 공금리 6%).

 

문제2: 여러분이 보유하고 있는 5000만원으로부터 얻는 순기대 수익율은 몇%인가?

 

문제3: 최근 부동산 담보이자가 상승 추세에 있다. 3년 이내에 NPV가 플러스가 되려면 부동산 담보 이자율이 몇 %까지 올라도 괜찮은가?

 

문제4: 여러분 가족 중에 한 사람이 3000만원을 은행이자 보다 높게(연 6%) 매달 이자를 주면 5년간 꾸어주겠다고 한다. 이 사채를 쓰는 것이 나은가 아니면 은행에서 융자를 받는 것이 나은가?

 

문제5: 여러분이 가지고 있는 현금과 은행에서 융자받을 수 있는 금액(3억원) 등이 상당기간 지속된다면(즉 이자율이 오를 전망이 없고, 월세 수입이 현재처럼 지속된다면) 위 건물의 적정가격은 얼마인가?